최근 부동산 가격이 많이 올랐기 때문에 전세와 매매가의 차이가 거의 없는 이른바 ‘도즈전세’가 유행처럼 번지고 있다. 이러한 현상은 특히 서울과 수도권에서 두드러져 피해를 입은 세입자들이 속속 등장하고 있다. 이 문제에 대한 가능한 해결책은 무엇입니까?
집주인이 대출금을 갚지 않으면?
일반적으로 집주인이 대출금을 갚지 못하면 은행이 경매를 신청하고 경매 대금을 회수한다. 이 시점에서 낙찰 금액은 1순위 저당권자에게 분배되고 나머지 금액은 2순위 임차인에게 분배됩니다. 집에 선임 세입자가 없는 경우 전액 배당금을 받을 수 있지만, 선임 세입자가 있는 경우 보증금 전액을 회수하지 못할 수도 있습니다. 또한 우선순위가 낮은 세입자는 우선변제 대상이 아니므로 소액 세입자가 아닌 경우에는 변제를 받을 수 없습니다.
보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법이 있나요?
위와 같은 경우에 피해를 최소화하기 위해서는 계약시 입주통지서와 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 즉 대항력과 우선변제권을 확보할 필요가 있다. 단, 생전에 이사하는 경우에는 새 주소로 이사신고를 해야 합니다. 그래서 부득이하게 이사를 가야 한다면 집주인과 협의하여 새로 계약을 맺는 것이 좋지만, 특약서에는 “기존 계약의 조건은 그대로 유지한다”고 명시하는 것이 좋다.
캔차터란?
깡통전세란 주택담보대출 금액과 전세보증금의 합이 매매가의 80% 이상인 상황을 말한다. 예를 들어 매도가가 2억원이고 대출금이 1억5000만원이라면 나머지 5000만원은 전세 보증금이겠죠? 집이 경매될 때 은행에 종속되어 있어 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.
갭투자란?
갭 투자는 낮은 초기 비용으로 큰 수익을 얻을 수 있는 방법입니다. 즉, 아파트 가격이 오르기를 기다렸다가 팔아 차익을 남기는 것이다. 하지만 아까 말씀드린 것처럼 부동산 가격이 지금 이만큼 오르면 손실을 입을 수 있습니다. 그래서 무리하면 역전세 위기나 캔 전세 위기를 맞는다.
부동산을 거래할 때 고려해야 할 사항은 무엇입니까?
먼저 등기부 등본을 내려 소유자와 실거주자가 일치하는지 확인합니다. 또한, 특별 계약 조건에는 차액을 지불할 때까지 담보 설정 및 기타 제한적 rem(압류, 유치권 및 램프) 권리와 같은 모든 법적 제한이 해제된다는 조항이 포함되어야 합니다. 그리고 임차인에게 불이익이 없는지 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.