지난해 이맘때 전 세입자와의 전세 계약이 끝났다. 2023년 10월 한시적으로 1가구 2주택 비과세 혜택이 끝나가고 있어 이참에 집을 팔 것인지 아니면 새 임차인을 받아 2주택자 자리를 유지할 것인지 고민했다. 첫 번째 선택은 지켜보자였다. 당시 상황은 집값이 하락하고 있는 시점이었다. 최고점을 본 기억 때문이었는지 이보다 훨씬 낮은 가격에 팔고 싶은 마음이 없었다. 또 부동산 공부를 많이 하지 않았기 때문에 앞으로 올라갈 수 있을지, 계속 내려갈지도 몰랐다. 비과세 기간은 1년 이상 남아 있었기 때문에 당분간 추이를 지켜보겠다는 입장을 취하고 빈집에 놓아두기로 결정했다.[부동산] 부동산중개사무소 방문상담기 (1) – 비과세 기간 : 전세? 월세? 공실? 얼마 전 임차인과의 계약 종료로 현재 아파트에는 거주자가 없다. (https://m.blog.naver.com/smartdotori…blog.naver.com기대와 달리 아파트 매매가격은 계속 떨어졌다. 이 정도 수익에 만족하지 말고 오래 가져가야 한다는 생각이 굳어졌다. 그렇게 두 번째 임차인을 찾아 전세계약을 맺었다.[부동산] 두 번째 임차인 찾기(feat.부동산 방문기) 현재 빈 아파트를 어떻게 할지 고민했다. 좋은 가격에 팔렸으면 좋겠는데… blog.naver.com최근에는 부동산 가격이 최저치를 기록하며 꿈틀거리는 모습을 보였다. 잠시 꿈틀거릴 수도 있고 상승을 위한 준비 기간일 수도 있다. 만약 가격이 갑자기 오르면 그것을 파는 것도 생각할 수 있을 것이다. 이때 어떤 가격에 팔아야 더 유지하는 것보다 이득인지 따져볼 필요가 있어 보였다. 특히 올해는 비과세 혜택 기간이 끝나기 때문에 내년 이후에 얼마나 오르면 지금 파는 것보다 이익이 되는지, 아니면 얼마나 손해가 되는지 미리 계산해보려고 한다. 아파트 양도소득세일단 양도소득세는 어떻게 계산되는지 보자. 물론 직접 계산하지 않아도 국세청 홈페이지나 양도세 계산기 등을 통해 쉽게 계산할 수 있지만 세금과 관련된 내용은 직접 알고 있는 것이 좋을 것 같다.기본 구조는 다음과 같다.최종적으로 ‘산출세액’을 계산해야 하는 것이 목표다. 이를 구하려면 과세표준과 세율을 알아야 한다.과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제, 양도소득기본공제를 뺀다.양도차익을 계산할 때도 취득가격, 필요경비를 마련해야 한다.<예> 양도가액 = 5억 취득가액 + 필요경비 = 2억 장기보유기간 = 9년 조정대상지역 아님 1. 양도차익 얻기양도차익은 집을 판 가격에서 집을 산 가격을 빼고 집을 사고 팔면서 필요한 경비를 빼면 된다.취득가액은 다음과 같이 계산된다.취득가액=매입가액+취득세+등록세+사법사비용+취득중개수수료 필요경비에는 다음과 같은 것이 포함된다.아파트 수리비, 발코니 확장비 필요경비는 스스로 입증해야 하므로 영수증을 잘 챙겨야 한다.<예 – 양도차익 얻기> 양도차익= 5억원(양도가액) – 2억원(취득가+필요경비) = 3억원 2. 과세표준 구하다과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제분을 빼고 양도소득기본공제분을 빼면 된다. 양도소득기본공제는 1인당 연간 250만원이다.장기보유특별공제는 아래 표를 이용하여 계산할 수 있다. 이때 다주택자와 1가구 1주택자에게 적용되는 세율이 다르다.다주택자 – 장기보유특별공제율1세대 1주택자 – 장기보유특별공제율(보유+거주)1주택자는 1년 보유에 4%, 1년 거주에 4%씩 공제된다. 최대 10년까지 계산해 총 80% 공제받을 수 있다.다주택자는 1년에 2%씩 공제받을 수 있다. 최대 2015년까지 총 30%가 공제된다. 현재 조정지역에서의 장기보유특별공제는 20224년 5월 9일까지 연장된 상태다.비조정지역의 경우 일시적 유예와는 관계없다.<예-과세표준을 요구한다> 해당 주택을 9년 보유한 경우 장기보유특별공제율은 18%가 된다. 장기보유특별공제분 = 3억원(양도가액) × 18% = 54,000,000원 과세표준 = 양도가액 – 장기보유특별공제 – 기본공제 = 243,500,000원 삼 산출 세액을 구하다산출세액은 위에서 구한 과세표준에 맞는 세율을 곱해 누진공제분만 빼면 된다. 산출세액=(과세표준×세율) – 누진공제 <예-산출세액 구하기> 과세표준이 243,500,000원이므로 이때 세율은 38%이고 누진공제는 1,994만원이다.따라서 산출세액은 다음과 같이 계산된다.산출세액=243,500,000원×38% -19,940,000원=72,590,000원 최종 세금은 지방소득세(양도소득세의 10%)를 더해야 한다.자료출처=국세청4. 양도소득세간편계산결과조회아래는 국세청 홈페이지에서 계산한 ‘양도소득세 간편계산 결과 조회’ 자료다. 직접 계산한 자료와 동일한 것을 확인할 수 있다.양도소득세의 간단 계산 결과시뮬레이션몇 가지 상황을 고려하여 시뮬레이션해 본다. 취득가격은 2억원이며 공인중개수수료 등 필요경비는 없다고 가정했다.시나리오1. 현재가격(4억원)으로 매도하여 1가구2주택 비과세 혜택을 받는 시나리오2. 내년 매도(보유기간 10년) 4억원 매도/5억원 매도/6억원 매도 시나리오 3. 6년 후 매도(보유기간 15년) 4억원 매도/5억원 매도/6억원 매도/7억원 매도<결과>상기의 결과를 보면 다음과 같은 결론을 내릴 수 있다.시나리오 2(내년에는 매도)대략 5억원 이상에 팔아 넘겨야 시나리오 1보다 이익이 된다.양도 가격이 1억원 오를 때마다 세후 약 6600만원의 이익을 얻을 수 있다.일단 내년 5억 이상이 되면 매도를 고민하고 볼 수 있다.시나리오 3(특히 6년간 보유)4억 5천만원에 팔면 세금 공제 후 4억원을 얻을 수 있다.그러나 이 경우 6년은 긴 시간이기 때문에 오히려 손해를 보게 된다.양도 가격이 1억원 오를 때마다 세후 약 7,000만원의 이익을 얻을 수 있다.현재 가격을 기준으로 보면 이 자산은 연평균 7%정도 상승했다.이후 6년간 7%로 따지고 보면 이 물건은 6억원으로 5억 594만원을 챙길 수 있다.그러므로 6년 이후 6억원 이상이어야 매도 적극적으로 고민할 것이다.끝내지 않나!!!자산 가격인 내가 어떻게 할 수가 없어. 적당한 가격, 목표 가격에 왔을 때 보유하거나 팔거나 선택을 해야 한다. 이를 위해 세금을 고려한 몇 가지 시뮬레이션을 해봤다.기준은 현재 비과세를 받아 파는 것보다 이익이 되는 매매를 하는 것이다. 숫자로 보면 어느 정도 가이드라인을 잡을 수 있다.물론 내가 보유한 자산이 가치가 없다면 이미 과대평가된 것이라면 현재 가격보다 낮아질 수 있다. 이것도 염두에 두고 생각해보자.[부동산] 아파트 매매, 전세 거래량과 집값의 관계 (feat. 월부 너나위 요약) ‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’ 저자 ‘너나위’는 유튜브 채널 ‘월급쟁이 TV’…blog.naver.com[부동산] 아파트 매매, 전세 거래량과 집값의 관계 (feat. 월부 너나위 요약) ‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’ 저자 ‘너나위’는 유튜브 채널 ‘월급쟁이 TV’…blog.naver.com[부동산] 아파트 매매, 전세 거래량과 집값의 관계 (feat. 월부 너나위 요약) ‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’ 저자 ‘너나위’는 유튜브 채널 ‘월급쟁이 TV’…blog.naver.com